Німеччина готує нові правила оренди: що це означає для українців, які шукають житло

Read Time:2 Minute, 39 Second

Уряд Німеччини просуває реформу орендного права, яка має посилити захист наймачів і закрити частину схем із завищенням орендної плати. Для українських біженців це може дати більше прозорості на ринку, але водночас посилити конкуренцію за доступні квартири, якщо частина приватних власників справді почне продавати житло або рідше здавати його в оренду. За даними Handelsblatt, через нові регуляторні плани понад половина приватних орендодавців у Німеччині вже розглядає можливість продати свої квартири.

Це важливий сигнал для ринку, бо саме приватні власники забезпечують більшу частину орендного житла в країні: за даними Інституту німецької економіки, у 2022 році на них припадало понад 64% із приблизно 25 млн орендних квартир. Кабінет міністрів Німеччини 29 квітня схвалив законопроєкт про зміну правил оренди житлової та комерційної нерухомості. Реформа має обмежити обхід Mietpreisbremse – німецького механізму стримування орендної плати, а також зробити прозорішими доплати за мебльовані квартири, короткострокову оренду та індексні договори, де оренда прив'язана до інфляції.

Для українців у Німеччині ключова частина цієї історії – саме мебльоване та тимчасове житло. Новоприбулі часто не мають довгої кредитної історії, стабільного трудового контракту або повного пакета документів, які звичайно вимагають німецькі орендодавці. Через це короткострокові й мебльовані квартири стають одним із найшвидших способів виїхати з гуртожитку, готелю чи тимчасового прихистку в окреме житло.

Якщо нові правила запрацюють, частина таких договорів може стати прозорішою: орендодавцям буде складніше закладати завищені доплати за меблі або використовувати короткий строк договору як спосіб обійти обмеження орендної плати. Для орендарів це потенційний плюс, особливо у великих містах, де ціни на мебльовані квартири часто значно вищі за звичайну довгострокову оренду. Але є і зворотний ризик.

Якщо приватні власники вирішать, що нові обмеження роблять оренду менш вигідною, частина квартир може піти на продаж або зникнути з відкритого ринку оренди. Для українських сімей це означатиме не автоматичне зниження цін, а ще жорсткіший відбір кандидатів: власники можуть частіше вимагати стабільний дохід, довідки SCHUFA, депозит, підтвердження від Jobcenter або довший строк проживання. За даними дослідження IAB-BAMF-SOEP, у другій половині 2023 року 83% українських біженців у Німеччині вже жили у приватних квартирах або будинках.

Це означає, що будь-які зміни на приватному ринку оренди напряму зачіпають не лише новоприбулих, а й тих українців, які вже інтегрувалися, працюють або планують залишатися в Німеччині довше. Окремо важливе питання оплати житла. Офіційний портал Germany4Ukraine нагадує, що для українців, які отримують соціальну допомогу, Jobcenter або соціальна служба можуть покривати "розумні" витрати на оренду й комунальні послуги.

Але перед підписанням договору потрібно окремо отримати підтвердження, що конкретну оренду компенсують. Якщо пропозицій стане менше, знайти квартиру в межах дозволеного ліміту може бути складніше. Реформа ще не є чинним законом: після рішення уряду її має пройти парламентська процедура.

Тому для орендарів головне зараз – не поспішати з висновком, що ціни одразу впадуть. Реальний ефект залежатиме від того, які норми ухвалить Бундестаг, як їх застосовуватимуть землі та чи справді приватні власники почнуть масово виходити з ринку. Для українських біженців практичний висновок такий: варто уважніше перевіряти умови мебльованої оренди, вимагати розшифровку доплат, не підписувати договір без підтвердження оплати від Jobcenter, якщо житло має покриватися соціальною службою, і готувати документи заздалегідь.

Навіть якщо реформа посилить права орендарів, конкуренція за доступні квартири в Німеччині залишиться високою. За матеріалами: Handelsblatt, KPMG Law, Deutsches Mietrecht, Institut der deutschen Wirtschaft, IAB-BAMF-SOEP, Germany4Ukraine